Dati, dinamiche e malintesi del mercato immobiliare italiano
Il mercato immobiliare ha un talento raro: riesce a far
arrabbiare tutti.
Quando i prezzi salgono, protestano gli acquirenti. Quando scendono, i
proprietari. Ma più del prezzo giusto, ciò che manca è la comprensione: perché
i prezzi cambiano? Chi li decide? E soprattutto: cosa si può fare per
governarli?
In questo articolo proviamo a rispondere con dati e fatti, smontando qualche falsa convinzione. Fonti: ISTAT, Eurostat, Cresme e Centro Studi Tortuga.
Una fotografia del mercato italiano
- Il 70,8% delle famiglie vive in una casa di proprietà (ISTAT).
- Oltre 9 milioni di abitazioni risultano vuote o non occupate stabilmente (ISTAT).
- In Italia ci sono 599 case ogni 1000 abitanti, record europeo (Eurostat).
- Quasi il 40% dei proprietari tiene l’immobile vuoto per paura di affittarlo.
- Un +1% di annunci Airbnb porta a +6,7% dei prezzi di vendita (Tortuga).
Siamo un Paese di proprietari, con moltissime case inutilizzate, un mercato dell’affitto debole e una domanda concentrata in poche città.
Chi decide i prezzi?
Il prezzo nasce dall’incontro tra domanda e offerta, ma nel mattone questo incontro è condizionato da fattori strutturali, culturali e politici:
- Domanda: può cambiare rapidamente (migrazioni, stipendi, mutui, attrattività di quartieri).
- Offerta: è rigida, costruire richiede tempo, spazi e burocrazia.
- Cultura: in Italia la casa è bene rifugio, più che un servizio abitativo.
Nel breve termine i vincoli contano più delle intenzioni. Sul lungo periodo le politiche possono fare la differenza.
Quando i prezzi salgono Milano è il caso più noto: +50% in dieci anni, con forte
crescita di popolazione dal 2010. Oggi il 60% dei residenti è arrivato dopo
quella data.
Il problema: poche nuove abitazioni, appena 1,8 per 1000 abitanti l’anno,
contro le 8 di Parigi o le 5 di Berlino.
A spingere i prezzi contribuiscono:
- popolazione in aumento,
- nuclei familiari più piccoli,
- riqualificazioni urbane,
- infrastrutture e sedi aziendali,
- mutui a basso costo,
- redditi più alti in aree specifiche,
- investimenti e affitti brevi.
Quando i prezzi scendono In molte aree italiane il problema è opposto.
A Roma nel 2020 i valori erano -25% rispetto al 2010, oggi ancora -13% (ISTAT).
Fuori da 5-6 città i prezzi stagnano o calano, perché:
- la popolazione cala o invecchia,
- il patrimonio è vecchio e costoso da ristrutturare,
- la domanda scarseggia.
Il paradosso delle case vuote Come può esserci una crisi abitativa con 10 milioni di case
vuote?
Perché spesso sono in zone sbagliate, in cattive condizioni o tenute ferme dai
proprietari.
Il timore principale è la morosità: uno sfratto dura 5-12 mesi, e le tasse
vanno pagate anche se l’affitto non viene riscosso. Molti scelgono di non
affittare o di rivolgersi agli affitti brevi, meno rischioso e più redditizio.
Affitti turistici: problema o no? Secondo Tortuga, +1% di case su Airbnb = +6,7% dei prezzi di
vendita.
Il fenomeno però riguarda quasi solo zone turistiche e di pregio:
- nel 10% dei comuni non ci sono annunci,
- la media è 9 annunci ogni 1000 abitazioni.
Gli affitti brevi hanno quindi impatto reale, ma limitato a contesti specifici.
Le soluzioni possibili Per contenere i prezzi o rivitalizzare il mercato servono politiche sull’offerta, non solo sulla domanda.
- Costruire di più
In Italia si realizzano 1,7 case per 1000 abitanti l’anno, contro le 5,7 in Francia e le 6,5 in Svezia (Cresme). Servono nuove costruzioni in aree collegate e attrattive. - Agevolare l’affitto sicuro
- riduzione IMU per chi affitta a canoni calmierati,
- fondi pubblici contro morosità,
- procedure più rapide per gli sfratti.
- Riattivare le case sfitte
Incentivi per ristrutturazioni e affitto, soprattutto nei piccoli centri spopolati. - Edilizia popolare
Solo il 4% delle abitazioni in Italia è pubblico. A Vienna il 60% dei residenti vive in alloggi comunali: un calmiere strutturale anche sul privato.
Chi comanda davvero?
I prezzi non li decide un’entità astratta:
- le famiglie, quando comprano o non comprano,
- i proprietari, quando affittano o lasciano vuoto,
- la politica, con fisco, urbanistica, trasporti e incentivi.
In fondo, i prezzi li decidiamo anche noi: con le scelte quotidiane e con ciò che chiediamo a chi governa.
Fonti: ISTAT, Eurostat, Centro Studi Tortuga, Cresme